Gradnja hiše – vse najpomembnejše informacije na enem mestu!

Gradnja hiše – vse najpomembnejše informacije na enem mestu!

Gradnja lastne hiše je verjetno en največjih projektov, ki se ga boste lotili v svojem življenju. Postopek gradnje je zapleten in dolgotrajen ter povezan z velikimi finančnimi obremenitvami. Ravno zaradi tega razloga je potrebno, da se gradnje lotite premišljeno in sistematično. V tem članku vam predstavljamo ključne korake pri gradnji hiše.

Nakup zemljišča

Za začetek gradnje najprej potrebujete lastno zemljišče. V kolikor še niste lastnik zemljišča, je vaš prvi korak nakup le tega. Pri iskanju primernega zemljišča se lahko po pomoč obrnete tudi na lokacijsko informacijo. Lokacijska informacija je dokument, kjer so natančno vpisani pogoji in omejitve iz prostorskih aktov. Opredeljena je tudi namenska raba prostora, območja varovanja in omejitev, vrste dopustnih dejavnosti in vrste dopustnih gradenj in drugih del ter vrste dopustnih objektov glede na namen.

S tem dokumentom boste ugotovili ali se na danem zemljišču lahko postavi željeni objekt ali ne. Lokacijsko informacijo lahko pridobite z oddajo vloge na upravno enoto ali občino. Pri iskanju primernega zemljišča je zelo pomembna tudi sama lokacije nepremičnine. Najti morate lokacijo, kjer se boste dobro počutili, zato si morate pri iskanju le te vzeti veliko časa. Na tej lokaciji boste namreč preživljali večino svojega časa, zato je pomembno da izberete parcelo, ki vam bo všeč. Pred nakupom zemljišča je obvezen tudi vpogled v zemljiško knjigo. Če si z zemljiško knjigo niste najbolj domači, vam lahko na pomoč priskoči notar ali nepremičninski posrednik.

Idejni projekt

Sedaj nastopi čas, ko vam na pomoč priskoči arhitekt, skupaj s katerim boste izdelali idejno zasnovo. V tem delu boste opisali svoje želje in potrebe, pojasnili kakšno hišo želite ter kakšne so vaše finančne zmožnosti. Arhitekt bo poleg vaših želja upošteval tudi pravila in omejitve, ki izhajajo iz lokacijske infrastrukture.

Iz tega sledi idejni projekt na podlagi katerega se izbere najoptimalnejšo varianto objekta. Idejna zasnova obsega popis zemljiških parcel predvidene gradnje, navedbo veljavnega prostorskega akta, opis obstoječega in predvidenega stanja, grafični prikaz lege objekta na zemljišču z razvidnimi osnovnimi gabariti in odmiki, karakteristične načrte arhitekture ter prikaz priključkov na gospodarsko javno infrastrukturo in popis predvidenih priključkov na gospodarsko javno infrastrukturo z navedbo vseh predvidenih kapacitet.

načrt hiše

Komunalni prispevek in zemeljska dela

Gradbeni zakon v 43. členu določa, da je plačilo komunalnega prispevka en izmed pogojev za izdajo gradbenega dovoljenja. Za odločbo o odmeri komunalnega prispevka morate zaprositi z vlogo in z enim izvodom projekta. Višina komunalnega prispevka je odvisna od površine stavbnega zemljišča, opremljenosti stavbnega zemljišča s komunalno opremo in izboljšanja opremljenosti zemljišča s komunalno opremo.

Komunalni prispevek določa občina, zato se od občine do občine razlikuje. Ta strošek ni zanemarljiv in predstavlja kar precejšno ceno celotnega projekta. Ko občina prejme plačilo komunalnega prispevka, vam je dolžna zagotoviti priklope na javno infrastrukturo.

Strošek za priklop na javno komunalno omrežje (električni vodi, vodovod, kanalizacija, plinovod, telefonski kabel…) je lahko zelo velik. V mestih ceno dvigajo križanja že obstoječih vodov in potreba po prekopu cest, medtem ko je na podeželju ta strošek lahko velik zaradi oddaljenosti. Zgraditi je potrebno tudi trdne temelje, ne glede na to ali bo cela hiša normalno grajena ali pa se bo investitor odločil za montažno gradnjo. Stroški za ta poseg variirajo glede na geološke lastnosti parcele, zato je potrebno na to misliti že ob nakupu.

Projektna dokumentacija in gradbeno dovoljenje

Na podlagi lokacijskega dovoljenja lahko investitor prične s pripravo projektne dokumentacije. Le to sestavlja projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (arhitektura, krajinska arhitektura, gradbene konstrukcije, strojne napeljave, električne napeljave, vodovodne in kanalizacijske napeljave…), projekt za izvedbo in projekt izvedenih del. Pomemben sestavni del, ki ga je v praksi včasih težko dobiti so soglasja sosedov ter pristojnih organov (vodovod, telekom, elektro…). Na podlagi te dokumentacije upravna enota izda gradbeno dovoljenje. Pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja je potrebno plačati še nadomestilo za spremembo namembnosti in komunalni prispevek.V četrtem členu Gradbenega zakona je navedeno, da je za novogradnjo potrebno imeti pravnomočno gradbeno dovoljenje.

Gradbeno dovoljenje je dokument oziroma odločba pristojnega upravnega organa, ki na podlagi predložene dokumentacije in skladnosti z izvedbenim prostorskim aktom, dovoli gradnjo objekta z upoštevanjem gradbenih pogojev, ki jih upravni organ predpiše.

Kdaj ni potrebno gradbeno dovoljenje?

Gradbeno dovoljenje ni obvezno v naslednjih primerih: za enostavne objekte, za vzdrževanje objektov in pri vzdrževalnih delih v javno korist. Prav tako gradbeno dovoljenje ni potrebno pri začasnih objektih ter pri izvrševanj inšpekcijskega ukrepa. V 43. členu so navedeni pogoji, ki morajo biti izpolnjeni, da pristojni upravni organ izda gradbeno dovoljenje. Zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja lahko oddate tudi na spletni strani eUprava.

Projekt za izvedbo

Namen projekta za izvedbo je prikaz vsega, kar je potrebno za gradnjo in začetek uporabe objekta. Podrobneje obdela vse, kar je prikazano že v projektu za gradbeno dovoljenje. Šele v projektu za izvedbo so načrti izdelani v takem merilu in s tako natančnostjo, da so uporabni na gradbišču. Šele na osnovi načrtov projekta za izvedbo se lahko naredi zanesljiv popis del za pridobitev primerljivih ponudb izvajalcev.

gradnja hiše

Uporabno dovoljenje

Preden lahko začnete uporabljati objekt, za katerega je predpisano gradbeno dovoljenje, morate pridobiti še uporabno dovoljenje. Uporabno dovoljenje hkrati predstavlja tudi pogoj za pridobitev hišne številke, katera je pa seveda nujna za prijavo stalnega prebivališča.

Kaj vse potrebuje hiša?

Poleg vseh napeljav in prostorov, ki jih ima hiša, pa ne smemo pozabiti na varnost hiše ali objekta, ki ga gradimo. Smiselno je že v zgodnjih fazah v strošek gradnje všteti tudi  požarno varnost hiše, zavarovanja in elemente kot so dvoriščna vrtna vrata in ograje, ki bodo obkrožale in varovale vaš objekt. Pri industrijskih objektih pridejo v poštev industrijska vrata, ki jih podetja vedno bolj uporabljajo.

vrtna vrata

 

Več o požarni varnosti hiše si oglejte tukaj: